泰禾垂死挣扎
前福建地产首富黄其森，正深陷漩涡之中。
上周，金融圈内被投下了一枚“重磅炸弹”——原招商银行行长田惠宇涉嫌严重违纪违法，目前正接受中央纪委国家监委纪律审查和监察调查。坊间传言，田惠宇被查，或与今年3月以来的建行系统反腐有关，田惠宇本人在履职招行行长前，长期任职建行系统。
3月，正是从泰禾集团创始人、董事长黄其森开始的。
3月16日，泰禾集团发布公开信称，董事长黄其森正协助有关机关调查。公开信特意强调，黄其森“近期可以通过适当的方式参与企业运营决策”，企业一切经营正常。
但就在仅仅两天后，泰禾地产便又有两名高管被留置协助调查。他们分别是集团执行副总裁黄曦、集团副总裁兼福州区域总裁林文华。
无一例外，前述三人都有着建行系统的任职背景。
让事件显得更诡异的是，田惠宇被查当日，泰禾集团发布了最新一期的2021年业绩预告，对比三个月前发布的业绩预告来了个“大翻脸”——2021年归属于上市公司股东的净利润，竟从原本的盈利1.01亿元～1.32亿元变成了亏损35亿元至46亿元。
泰禾集团为何出现业绩预告“大变脸”？身处漩涡之中的黄其森与泰禾，有没有可能全身而退？
“不懂金融，就搞不好地产”
泰禾的情况，不算特别。
出身银行系统，跑到地产公司当高管，是一件不足以为奇的事情。无论是资本运作方面的经验，还是银行系统的人脉，对于依靠融资为生的地产行业，都算是“如鱼得水”。
翻查公开资料，万科总裁祝九胜，曾任职建行近20年；碧桂园副总裁伍碧君，曾在建行荆州分行负责会计与审计管理；世茂集团副总裁汤沸，曾任职中国银行（香港）审计部和资金部；旭辉高级副总裁杨欣，曾经在中国农业银行出任多个管理职位。
黄其森更是地产公司创始人中，少见的既有专业背景，又出身银行系统的人。本科就读福州大学建筑系的黄其森，硕士念的是经济学，毕业后曾在中国建设银行福州支行任职八年之久。他曾多次公开表示，“不懂金融，就搞不好地产”。
既能盖房子，又懂怎么搞钱，黄其森让名不见经传的泰禾，一度迈向了成功。
2010年，泰禾集团借壳福建三农，成为在那一年唯一成功上市的房地产企业。2016年，泰禾的销售金额还只是400.1亿元；2017年，泰禾集团便正式跻身千亿房企俱乐部，销售金额高达1007亿元，增幅达151%。
泰禾集团宣传照
不过搞钱多，意味着债也多。
突破千亿销售的那两年，泰禾集团的新增土储面积从2016年的204万平方米大幅增长到2017年的792.8万平方米。2017年泰禾共发起了46起并购，包括现金支付方式在内共计花费约495.5亿元，甚至超过了2016年的全年销售额。
这一年，，泰禾集团的负债也合计达到了1813.02亿元，资产负债率高达87.83%。
危机初现。或许真的是“债多了人不愁”，黄其森第一时间想到的，还是继续搞钱。
他找来了黄曦和林文华。2018年，前述被留置协助调查的黄曦、林文华离开建行系统，入职泰禾。黄曦曾在建行系统工作30余年，相继担任过建行总行投资银行部总经理、资产管理部总经理、机构业务部总经理；林文华曾任建行福建省分行福州城北支行行长。
据财新引述知情人士表示，黄其森给黄曦开出了千万年薪，更曾表示“黄曦的履历、工作经验及广阔的人脉资源，对近几年泰禾集团的资金业务起到非常大的作用”。
现实或能证明这句话。
2018年，泰禾集团负债合计2112.47亿元，资产负债率高达86.88%。其中就包括了574.3亿元的短期债务。
正是在债务不降反升，泰禾显得捉襟见肘的2019年1月，也是黄曦入职泰禾不久，泰和便成功与建行福建分行签署了一项金额达100亿的综合融资协议，解了泰禾的不少燃眉之急。
2021年的一次内部饭局上，黄其森在感谢困难高管的不离不弃时，特意点名了黄曦。
一码归一码，哪怕在公司内部被称为“资金大拿”的黄曦，也终究难救泰禾。
屋漏偏逢连夜雨
泰禾的窘境，不是一两个银行系高管就能扶大厦之将倾的。
更何况，银行系的高管，有时候也未免自身难保。
与黄曦一样，曾任建设银行投资银行部总经理的王贵亚，2014年出任万达高级副总裁，负责资本运作。2018年4月，当时已经离开建行多年的王贵亚，被江苏省监察委员会留置。经查，王贵亚在2008年至2013年间，先后多次非法收受他人所送财物，合计价值人民币逾393万元，被判处有期徒刑六年，并处罚金六十万元。
让万达庆幸的是，王贵亚被查时，已离开万达自行创业。
至于如今的泰禾，会否受到两位高管的影响？不好说。
不过据财新引述消息指出，黄曦此前在建行多个部门担任“一把手”期间一直有举报信，口碑不佳。
退一万步说，无论黄其森会不会受到牵连，两名建行系高管又能否全身而退，都似乎难挽救此刻的泰禾。
毕竟就在2019年，在拿到了建行福建分行100亿的综合融资之后，泰禾仍然出现了23.31亿的已到期未归还借款。同时，因子公司未能履行还款义务，泰禾也被列为了被执行人。
泰禾自此正式“爆雷”，此后一发不可收拾。
泰禾集团2020年公布的年内到期贷款
一年之后的2021年4月30日，泰禾集团的已到期未归还借款金额已达到了431.55亿元，总负债则高达1997.58亿元，负债率达到91.04%。对比两年前均不降反升。
作为泰禾集团法人代表的黄其森也没法置身之外，根据公开资料显示，黄其森因为公司的失信行为，已被法院限制高消费达23次，出境受限，消费受限。
在面对巨额到期债务时，除了强调其总资产高达2431.36亿元以安抚债权人，黄其森也在想别的办法。
首先当然是债务重组，2022年初，泰禾集团先后与兴业银行、民生银行、华融资产、东方资产、长城资产等金融机构签订了债务重组协议。
但显然也有公司是不卖帐的。
渤海国际信托即在去年5月发出公告称，要求泰禾集团在5日内搬离其北京总部“泰禾北京公馆”，原因是因2019年的一份贷款合同违约，“泰禾北京公馆”是这份合同的抵押物。
渤海信托公告
还有四川信托，也以一纸诉状将泰禾告上了法庭，去年5月也已经一审胜诉，泰禾集团需向四川信托偿还超过42.55亿元的债务。
还有是卖项目。2019年三月开始，泰禾连续发布了5份转让公告——作价 3.8 亿元将持有杭州蒋村项目的杭州艺辉公司 51% 股权出让给上海煦晓 ; 作价 18.1 亿元将南昌茵梦湖项目所涉 4 家公司 51% 股权转让给福州傲尔 ; 作价 6.3 亿元将漳州红树湾项目公司漳州泰禾转让给厦门悦霖 ; 作价 9.3 亿元将杭州同人山庄项目公司临安同人转让给杭州傲润。
但哪怕一个月内内收入近30亿元，显然也无法解决达数百亿的短期债务。
甚至泰禾也不承认这是在“出售项目”，而是“与其他房企强强联合进行合作开发”。
最后的救命稻草、“白衣骑士”万科，也在持续近两年的拉扯中，因为泰禾未能完成入股协议的条件——完成债务重组，最终选择退场。
内外交困的泰禾，还要怎么走下去？
泰禾失去灵魂
黄其森是个奇人。
65年生，15岁考进福州大学建筑系，而后成为经济学研究生。这在当时值得一个“神童”的名声。
黄其森
毕业后的黄其森看上去按部就班，进入了建设银行福州支行，一待便是8年。
时势造英雄，1992年的“南方谈话”后，全国的房地产业迎来了首个爆发浪潮，房地产公司的数量翻了三番，商品房的销售额也比上一年提高了80%。恰逢其时的黄其森，决定“下海”创业。
最初的泰禾地产，只是一个在福州默默发展的小地产公司。2002年，远在东南沿海的黄其森，却做了一个在当时所有人看来都极为大胆的决定——北上进京。
第一次出手，他在与燕郊一河之隔的通州潞城，买下了一块550亩的荒地。当时的通州丝毫还没有首都副中心的影子，黄其森却号称要“打造中国第一豪宅别墅”。后来的故事可能大家会听过，这里后来被称为“运河旁的院子”，被黄其森卖出了2000美元/平的“天价”，泰禾旗下的“院子”系列由此走出全国，成为了高端地产的佼佼者。
黄其森也继星河湾的黄文仔之后，成为了“第二代豪宅教父”。
信奉“不懂金融就搞不好地产”，有着经济学背景的黄其森，也在北京一炮而红选择开启了自己疯狂的融资之路。
对比刚刚上市时泰禾集团的82.28亿资产，黄其森用了不到8年时间，就在2018年9月把泰禾集团的总资产扩张到了2420.91亿元。土地储备也来到了792.8万平方米，比上市之初增长超过20倍。
黄其森在接受21世纪经济报道采访时，对此甚至有些骄傲：“我很早就确定三四线城市不去，东北不去。有哪几个企业像泰禾战略这么清晰的？当时我们在上海、北京、福建拿了800亿元的地，现在1600亿元也拿不下来，当时这种战略谁能看得透？地拿对了，什么就都对了。”
看上去，他还是一如既往的“狂”。
甚至在爆雷之后的2019年，他还给母校福州大学捐了3亿人民币。要知道按照现在泰禾的股价，他明面上的身价也就二十来亿人民币。
距离黄其森做出那个大胆北上的决定，刚好过去了20年。
如果说当年是初生牛犊不怕虎，那如今就是置之死地或有一丝机会完成自我救赎，至于这份可能性有多高？
先看黄其森什么时候能安然无恙地回来吧。
2.长江商报《泰禾集团频陷债务违约 创始人黄其森已被法院限制高消费达23次》
3.21世纪经济报道《漩涡中的黄其森》
4.中国企业家网《泰禾黄其森被带走背后》
5.福州大学《土木人的商业神话——记1980级校友黄其森》
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